Покупка земельного участка с домом, который не зарегистрирован.

Очень часть люди сталкиваются с ситуацией, когда покупка земельного участка с домом сопровождается полным отсутствием документации. Другими словами, продавец не имеет на руках документов, подтверждающих регистрацию права собственности на жилое строение, расположенное на участке. Является ли это поводом отказываться от приобретения такого участка земли? Какие риски существуют в связи с этим фактом? Нужно ли требовать от продавца правоустанавливающие документы? На эти вопросы мы ответим в данной статье. domisad.org

 

Предыстория проблемы

Сделки с полным отсутствием правоустанавливающей документации – это реалии не только дня сегодняшнего, но и недалекого прошлого. Причиной являются сложности в оформлении сопровождающей документации на дом. Многие владельцы незарегистрированных строений желали поскорее их продать, особо не утруждаясь вопросами оформления. И если покупатель предъявлял разумное требование узаконить дом и предоставить регистрирующие документы, продавец просто отказывал ему в осуществлении сделки. В эпоху действия Федерального закона 93 «О дачной амнистии» проблема перестала быть актуальной, поскольку получение свидетельства на жилой дом занимало не более полутора месяцев.

Нужны ли покупателю регистрирующие документы?

Не думайте, что ответ на этот вопрос однозначен. Документация, конечно, вещь нужная, но в этом деле есть как плюсы, так и минусы.

Плюсы

Если осуществляется покупка земельного участка с домом, который имеет свидетельство о государственной регистрации, у вас на руках оказываются все необходимые документы, которые можно использовать при последующей перепродажей. Нет необходимости обращаться в регистрационные органы и бюро технической инвентаризации.

Минусы

1. Очень редко дом, который строился одним человеком, устраивает другого владельца по своим требованиям. Непременно возникают ситуации, когда после покупки в планировку вносятся определенные изменения: надстраивается мансарда, утепляется веранда и т.д. Таким образом, наблюдаются расхождения между фактическим состоянием и состоянием, зарегистрированным по документации. Специалисты утверждают, что гораздо проще купить земельный участок без дома, либо же с незарегистрированным домом, и провести регистрацию после реконструкции и достройки, чем проводить перерегистрацию того, что было достроено ранее. Тем более, что дачная амнистия с упрощенной регистрацией вплоть до 1 марта 2015 года, дает на такую реконструкцию более чем достаточно времени. Реконструкция дома со свидетельством – это долгие согласования, требующие больших временных и финансовых затрат.

 

2. Покупка земельного участка с домом без регистрации выгодна еще и из-за сроков заключения сделки. Да, продавец может сделать все документы за полтора месяца или более, если оформление происходит не через компанию, а лично. Однако нет никаких гарантий, что за это время не найдется другой покупатель, который предложит за земельный участок более выгодные деньги. В результате, вы останетесь и без дома, и без земельного участка.

3. Документы на участки земли удостоверяют тот факт, что участок находится во владении продавца от трех лет и более. При покупке участка вы можете потребовать, чтобы продавец указал в договоре полную рыночную стоимость приобретаемой земли и дома. Если же покупается дом и участок со свидетельством, сделанным намедни, то продавец непременно попросит указать в договоре сумму меньше миллиона рублей, дабы не уплачивать со сделки подоходный налог. Это, конечно, незаконно, но если вы не согласитесь, продавец вам просто не продаст участок. В отдельных ситуациях, когда регистрация обязательна (покупка земельного участка за кредитные средства), ипотечник фактически вынужден искать дом, который оформлен по старым документам, либо же совершать покупку «за миллион», на что банки обычно закрывают глаза.

Когда нужно требовать документы?

Покупателю рекомендуется требовать регистрации дома только в случае строительства с нарушениями градостроительных нормативов. Если вы купите дом, зарегистрированный предыдущим владельцем, вы сможете избежать проблем как с соседями, так и с регистрирующими организациями в будущем.

Вывод

Пока действует закон «О дачной амнистии», я рекомендуют не сильно обращать внимание на регистрационные документы, дабы не упустить выгодную сделку. Исключение составляет лишь вышеуказанный случай, а также вариант, если дом построен на сельскохозяйственных землях с пахотным статусом. В этом случае вы не сможете зарегистрировать такой дом вообще.