Оплата и возмещение НДС при купле-продаже земельного участка.

Предыдущие статьи:

Оформление купли-продажи земельных участков

Договор купли-продажи земельного участка

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, купля-продажа земли подразумевает полную передачу прав на земельный участок, дома, сооружения, квартиры или прочее недвижимое имущество от продавца к покупателю, в полном соответствии с подписанным договором купли-продажи. domisad.org

 

Договор должен включать в себя все характеристики продаваемого объекта, включая адрес, площадь, месторасположение. Если не будет указана хотя бы одна характеристика, то договор будет считаться недействительным. Договор должен быть заключен в письменной форме, в рамках одного документа, который подписывается обеими сторонами. Если не соблюсти установленную форму договора купли-продажи, он также может считаться недействительным.

Цена недвижимости в договоре

В договоре купли-продажи обязательно должна быть указана цена продаваемого имущества. Если в договоре, подписанном сторонами, нет пункта о цене недвижимости, то документ не может считаться действительным. Исключения могут составлять индивидуальные случаи, оговоренные законом или самим договором купли-продажи. Во всех остальных случаях, установленная стоимость здания, сооружения и прочей недвижимости на земельном участке должна включать стоимость части земельного участка, передаваемой вместе с самим недвижимым имуществом. Иногда в договоре купли-продажи недвижимости цена может устанавливаться на единицу площади, либо на другой показатель размера. При этом общая цена имущества, которую должен уплатить покупатель, будет определяться фактическим размером недвижимого имущества, передаваемого покупателю.

Передача прав

В соответствии с договором купли-продажи недвижимости, одновременно с правом собственности на приобретаемую недвижимость покупатель должен получить права на земельный участок, занимаемый недвижимостью и реально необходимый для эксплуатации покупаемых объектов. Продавец должен передать покупателю право собственности на земельный участок в том случае, если участок находится в его собственности. Как вариант, покупателю может быть предоставлено право аренды или любое другое право на часть земельного участка, предусмотренное договором купли-продажи. Если в договоре не прописан момент передачи прав на земельный участок, то покупатель автоматически обзаводится правами на часть участка, которая необходима для использования недвижимости и занята ею полностью.

 

Вопрос налогообложения

Все особенности купли-продажи участков земли описаны в статье 37 Земельного кодекса Российской Федерации. Если земельным участком владеет государство, его можно купить на закрытом или открытом аукционе, либо в установленном порядке через конкурс. При этом вступает в силу статья 146 Налогового кодекса РФ. Она гласит, что объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признается продажа товаров. В свою очередь, статья 38 гласит, что товар – это имущество, которое относится к категориям в соответствии с Гражданским кодексом. В кодексе же четко обозначено, что земельные участки – это недвижимое имущество, которое может считаться товаром. А это значит, что продажа земельных участок будет облагаться НДС. Отмечу, что до 2001 года земельные участки не облагались налогом на добавленную стоимость. Статья 143 также гласит о том, что плательщики НДС – это индивидуальные предприниматели и организации. Государство Российская Федерация не может являться плательщиком НДС.

Доводы налоговых органов

Если покупатель участка будет использовать его для деятельности, которая в результате приведет к образованию объектов налогообложения налогом на добавленную стоимость, то в соответствии со статьями 171 и 172 Налогового кодекса он имеет прав на получение налогового вычета по суммам начисленного НДС в порядке, установленном законом. В то же время, налоговые органы обращают внимание на следующее. Статья 256 объясняет, что земля не может амортизироваться при расчете налога на прибыль. Статья 171 и 172 также показывает, что суммы НДС могут подлежать вычету только в том случае, если были введены в эксплуатацию все объекты основных средств, после чего и начинается их амортизация в налоговом учете. А так как участки земли не могут быть введены в эксплуатацию и подвержены амортизации, по ним нельзя предъявлять вычет НДС.

Опровержение

Внимательный анализ вышеобозначенных статей приводит к мысли о том, что правила по получению вычета НДС устанавливаются исключительно для тех основных средств, которые были введены в эксплуатацию после капитального строительства. Что же касается земельных участков, то их не требуется ни монтировать, ни собирать, ни строить, вследствие чего стоит обращать внимание на третий абзац первого пункта 172 статьи. Он гласит, что налоговые вычеты по другим объектам основных средств, в число которых входят и земельные участки, будут производиться после того, как основные средства будут приняты на учет, без дополнительных ограничений в виде амортизации и ввода в эксплуатацию.

Вывод

Продажа земельных участков в Российской Федерации действительно облагается НДС, но лишь в том случае, если купля-продажа была осуществлена плательщиком налога. Покупатель может рассчитывать на вычет суммы уплаченного НДС после того, как земельный участок будет принят как объект основных средств. Принятие земельного участка в этой роли наступает после того, как он будет занесен в Единый реестр государственной регистрации. Условием возмещения будет использование земельного участка в деятельности, которая облагается налогом на добавленную стоимость по статье 146 Налогового кодекса Российской Федерации.